ODBIÓR LOKALU OD DEWELOPERA „PO NOWEMU”
CZYLI WEDŁUG NOWEJ USTAWY DEWELOPERSKIEJ
Odbiór mieszkania od dewelopera jest niezwykle ważną czynnością, poprzedzającą podpisanie umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę. Istota tego odbioru sprowadza się do oceny tego, czy lokal został wykonany zgodnie z umową deweloperską, a nadto czy spełnia on wszystkie wymogi techniczne wynikające z zasad i sztuki budowlanej.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), czyli tzw. „nowa” ustawa deweloperska, która weszła w życie w dniu 1 lipca 2022 r., wprowadziła zmiany dotyczące procedury odbioru lokali od dewelopera, w tym w szczególności nowe uprawnienia po stronie nabywców lokali.
Mówiąc o odbiorze lokalu, w świetle przepisów ustawy deweloperskiej (zarówno „starej”, jak również „nowej”) należy rozumieć wyłącznie odbiór, który jest dokonywany przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu (nazywany zwyczajowo odbiorem właściwym lub technicznym). Dokonanie takiego odbioru przed ostatecznym przeniesieniem prawa własności na nabywcę jest obowiązkowe. Ponadto odbiór ten jest możliwy dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie (nigdy wcześniej), a więc już po zakończeniu wszystkich robót budowlanych dot. realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Mimo że ustawa deweloperska przewiduje tylko jeden, ww. rodzaj odbioru lokalu, to w praktyce często zdarza się, że w umowach deweloperskich są przewidziane także inne rodzaje odbiorów, w tym np. odbiór wykończeniowy. Odbiór wykończeniowy jest dokonywany jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie w celu przeprowadzenia przez przyszłego nabywcę robót wykończeniowych w lokalu. Nie jest to zatem typowy odbiór techniczny, a jego dokonanie nie zwalnia stron od obowiązku dokonania późniejszego, właściwego odbioru technicznego. Odbiór dokonany jeszcze przed pozwoleniem na użytkowanie nie wywołuje bowiem skutków prawnych w rozumieniu ustawy deweloperskiej.
W porównaniu do „starej” ustawy deweloperskiej, „nowa” ustawa deweloperska nie wprowadza zmian w kwestii dot. samego momentu przeprowadzania odbioru. Jak już wyżej wskazano, odbiór lokalu winien nastąpić dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, a ściślej po uprawomocnieniu się tej decyzji (albo po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu), a przed zawarciem umowy przenoszącej własność. W czynnościach odbiorowych nadal winien uczestniczyć nabywca, a z czynności tych należy sporządzić protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu.
Nowa ustawa deweloperska przewiduje natomiast 3 terminy na usuniecie wad
kiedy pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad w terminie podstawowym, a wydłużony termin nie powoduje nadmiernych niedogodności dla nabywcy;
gdy deweloper nie usunie wad w terminie wydłużonym lub nie wskaże takiego terminu.
„Nowa” ustawa deweloperska wprowadza ponadto bardziej rozbudowaną i skomplikowaną procedurę odbiorową. Procedura ta różni się w zależności od tego, czy wady w lokalu mają charakter istotny czy nieistotny.
W sytuacji, gdy nabywca stwierdzi na etapie odbioru wady istotne w lokalu, deweloper jest zobowiązany do ustosunkowania się do tego zgłoszenia już w protokole odbioru. Jeżeli deweloper odmówi uznania wady istotnej, wówczas nabywca ma prawo do odmowy dokonania odbioru. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Jeżeli natomiast deweloper uznaje wadę istotną, wówczas nabywca nie ma prawa odmówić dokonania odbioru, a deweloper jest wówczas zobowiązany do usunięcia wady w terminach określonych w ustawie deweloperskiej. Stwierdzenie wady istotnej może pod pewnymi warunkami prowadzić w ostateczności do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę. Taka możliwość będzie istnieć wtedy, gdy deweloper nie usunie uznanej przez siebie wady istotnej w ostatecznym terminie wyznaczonym mu przez nabywcę. Prawo do odstąpienia od umowy będzie możliwe także wówczas gdy podczas drugiego powtórnego odbioru nabywca ponownie zgłosi istnienie wady istotnej, a powołany rzeczoznawca budowlany potwierdzi, że wada istotna rzeczywiście istnieje.
W sytuacji, gdy nabywca zgłosi na etapie odbioru inne wady niż istotne, wówczas deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w powyższym terminie, uważa się, że uznał wady. Deweloper jest zobowiązany do usunięcia uznanych wad w terminach określonych w ustawie deweloperskiej. Brak usunięcia przez dewelopera uznanej wady w ostatecznym terminie wyznaczonym mu przez nabywcę, skutkuje tym, nabywca ma wyłącznie możliwość usunięcia wad na koszt dewelopera (wykonanie zastępcze).
Opinia Radcy Prawnego
Zasady odbioru lokalu określone w postanowieniach umowy deweloperskiej nie mogą być mniej korzystne niż te wynikające z przepisów „nowej” ustawy deweloperskiej. W przeciwnym wypadku nie będą one ważne. Istotne jest zatem, aby planując zakup mieszkania, a następnie jego odbiór, nie tylko zadbać o należyte przygotowanie do samych czynności odbiorowych, ale w pierwszej kolejności zweryfikować, czy zapisy umowy deweloperskiej są w tym zakresie prawidłowe. W tym celu warto zatem skorzystać z pomocy doświadczonych radców prawnych i adwokatów FJB Kancelarii Prawnej s.c. Fijołej, Jas- Baran z Wrocławia. Nasza Kancelaria od lat specjalizuje się w prawie dotyczącym obrotu nieruchomościami, stąd może przeprowadzić sprawną i kompleksową analizę zapisów umowy deweloperskiej, w tym pod kątem zastrzeżonej w nich procedury odbiorowej, a w razie potrzeby podjąć się negocjacji zapisów umownych z deweloperem. Zapraszamy zatem do kontaktu i skorzystania z usług naszej kancelarii.
Related Posts
2021-10-08
Most Employees Support Measures to Prevent Spread
How well this mistaken ideas off denouncing pleasure & praisings will give you complete.
2021-10-08
Workplace banter cause problems in your business?
Banter! Could “workplace banter” cause problems in your business? The short answer? Yes.
2021-10-08
Supporting Employees Through The Menopause Guidance For Employers
How good is your company at supporting employees through the menopause? The menopause is not…
